Kungsleden AB (publ) bokslutskommuniké 1 januari - 31 december 2000 * Resultat efter skatt uppgår till 309 (285) Mkr vilket motsvarar ett resultat per aktie om 16,32 (15,35) kr och en avkastning på eget kapital om 17,0 (21,0) procent. * Förslag till utdelning om 9,00 (8,00) kr per aktie, en ökning med 12 procent. * Driftsöverskottet ökade med 14 procent till 461 Mkr. * Prognos för verksamhetsåret 2001 om ett resultat efter betald skatt om 275 Mkr, vilket är en ökning med 17 procent jämfört med resultatet för år 2000 rensat för reavinster av ränteswappar om 75 Mkr. Kungsledens affärsidé, vision och verksamhet Kungsledens affärsidé är att äga och förvalta fastigheter med en långsiktigt hög och stabil direktavkastning. Kungsledens vision är att utnyttja och vidareutveckla bolagets kompetens att strukturera heterogena fastighetsbestånd. Verksamhetens två huvudinriktningar är förvaltning och handel med fastigheter. Bolaget ser fastighetens avkastning som det mest centrala måttet, viktigare än både fastighetskategori och geografiskt läge. Kungsleden är ett transaktionsintensivt företag vars fastighetsinnehav ofta förändras genom köp och försäljningar. Resultat Kungsleden redovisar ett resultat efter skatt om 309 (285) Mkr för 2000, vilket ger ett resultat per aktie om 16,32 (15,35) kr. Resultatet kan jämföras med den prognos om 230 Mkr som utfärdades i samband med föregående års bokslutskommuniké och som successivt under året reviderats till 300 Mkr. Driftsöverskottet uppgår till 461 (403) Mkr. Förbättringen jämfört med samma period föregående år förklaras av att Kungsledens fastighetsbestånd ökat kraftigt jämfört med motsvarande period föregående år. En ytterligare analys av driftsöverskottet presenteras under rubriken Intjäningskapacitet där även en proformaredovisning lämnas. Överskottsgraden, definierad som driftsöverskott i relation till hyresintäkter uppgick för perioden till 58,7 (56,2) procent. Under 2000 avyttrades 112 fastigheter för totalt 390 Mkr. Dessa försäljningar gav ett resultat om 62 Mkr. Under året förvärvade Kungsleden 26 fastigheter till ett sammanlagt värde av 1.551 Mkr. Direktavkastningen har under året varit oförändrade 8,3 procent, vilket kan jämföras med målet att nå en direktavkastning om lägst 8,5 procent. Kungsledens inriktning mot handel och omstruktureringar innebär att fastighetsbeståndet är klassificerat som omsättningstillgång. Som en följd härav belastas resultatet inte med planenliga avskrivningar, utan fastigheterna värderas individuellt med utgångspunkt från det förväntade försäljningspriset i enlighet med lägsta värdets princip. Värdereglering sker vid varje årsskifte. Årets värderegleringar uppgår till -47 (-38) Mkr. I resultatet ingår återförda SPP-medel om 8 Mkr. Finansnettot uppgår till -139 (-175 ) Mkr varav räntebidrag 2 (6) Mkr. I finansnettot ingår reavinster om 75 Mkr från försäljning av ränteswapkontrakt. Räntetäckningsgraden rensat från reavinster från försäljning av ränteswapkontrakt uppgick till 2,1 (2,7) ggr. Räntetäckningsgraden inklusive reavinster från försäljning av ränteswapkontrakt uppgick till 3,3 (2,7) ggr. Under 2000 har finansnettot belastats med en kostnad om 12 Mkr avseende engångskostnader i samband med att Kungsleden ingått ett syndikerat låneavtal med ett antal svenska och tyska banker och upptagit ett obligationslån om 500 Mkr. Skattebelastning för verksamhetsåret 2000 uppgår till 7 Mkr, eller drygt 2 procent. Periodens skatt är i huvudsak hänförlig till förvärvade bolag. Kungsledens låga skattebelastning förklaras av underskottsavdrag. För 2000 uppgår underskottsavdragen till 1.405 (1.200) Mkr. Ökningen från föregående år är en konsekvens av omstruktureringar inom koncernen. Fastighetsskatten uppgick till 31 (32) Mkr och ingår i driftsöverskottet. Kassaflödet, definierat som årets resultat med tillägg för värderegleringar av fastigheter och avskrivningar men med avdrag för investeringar exklusive förvärv, för 2000 uppgår till 284 Mkr motsvarande 14,98 kr per aktie. Fastighetsbeståndet Fastighetsbeståndet per den 31 december 2000 omfattar 460 fastigheter med en yta om 1.526 tkvm med ett bokfört värde om 6.487 Mkr. Fastigheterna är belägna i 138 kommuner vilket är 23 färre än per 31 december 1999. Forum Fastighetsekonomi har uppdaterat föregående års värdering med värdetidpunkt december 2000. Ett representativt urval av Kungsledens fastigheter avseende geografi, fastighetskategori och ursprung genomgick föregående år en fullständig värdering inklusive besiktningar, medan övriga fastigheter ingick i en så kallad desktopvärdering. I år har samtliga värderingar uppdaterats, men nya besiktningar har endast genomförts i de fall en fastighet har förändrat karaktär eller genomgått en betydande upprustning. Årets förvärvade fastigheter har dock i samtliga fall genomgått en fullständig värdering, det vill säga inklusive besiktningar. Forum Fastighetsekonomi har värderat samtliga nyförvärvade fastigheter förutom de fastigheter som förvärvats under december månad. Fastigheter förvärvade under december månad om en total köpeskilling om 451 Mkr har värderats av Svefa AB. Kungsledens fastighetsbestånd per 001231 hade ett externt bedömt värde om 7.433 Mkr och ett internt bedömt värde om 7.208 Mkr. Det externt bedömda värdet översteg det bokförda värdet med 946 Mkr motsvarande 49,9 kr per aktie och det internt bedömda värdet översteg det bokförda värdet med 721 Mkr motsvarande 38,0 kr per aktie. Köp och försäljningar Under 2000 har 26 fastigheter med en yta om 353 tkvm förvärvats för en total köpeskilling om 1.551 Mkr. Förvärven har skett till en beräknad direktavkastning proforma om 9,5 procent. Under året har 112 fastigheter med en yta om 93 tkvm avyttrats för totalt 390 Mkr med ett resultat om 62 Mkr. Beräknat på försäljningspriset har sålda fastigheter avyttrats till en direktavkastning proforma om 6,2 procent. Samtliga beräkningar av direktavkastning proforma har skett i enlighet med de förutsättningar som anges i föregående års årsredovisning. Avyttrade fastigheter under 2000 har avyttrats 14 Mkr över vårt internt bedömda marknadsvärde och 1 Mkr över den värdering som Forum Fastighetsekonomi genomförde med värdetidpunkt 1 oktober 1999. Det är framförallt många småfastigheter som har avyttrats under året. 90 procent av årets försäljningsantal har haft ett försäljningsvärde under 10 Mkr. Följande större avyttringar kan dock nämnas: · Försäljning av 6 fastigheter i Eskilstuna och Strängnäs för 68 Mkr. · Försäljning av, fastigheten Överkikaren 19, en välbelägen kontorsfastighet i Stockholm för 52 Mkr. Intjäningskapacitet Kungsledens inriktning mot handel och omstruktureringar innebär att beståndet kontinuerligt förändras över tiden. För att åskådliggöra beståndets intjäningskapacitet redovisades i noteringsprospektet en proformaredovisning. En proformaredovisning 2000 för det bokförda beståndet per 31 december lämnas nedan. Proformaredovisningen baseras på följande förutsättningar: · De fastigheter som har avyttrats under 2000 ingår inte i proformaredovisningen. · För de fastigheter som förvärvats under 2000 har resultatet justerats som om de hade ägts av Kungsleden hela 2000. Redovisade intäkter och kostnader för 2000 avseende tiden innan Kungsleden blev ägare till fastigheterna bygger till största delen på uppgifter från tidigare ägare. Finansiering Kungsledens räntebärande skulder uppgick den 31 december 2000 till 4.115 (3.519) Mkr. Medelräntan i låneportföljen uppgick till 5,74 (5,37) procent. Den genomsnittliga räntebindningstiden var 2,9 (4,3) år. Ränteförfallostrukturen har uppnåtts genom att lån med korta räntebindningstider förlängts via ränteswapavtal. Förkortningen av den genomsnittliga räntebindningstiden har genomförts mot bakgrund av att Kungsledens soliditet översteg den långsiktiga nivå Kungsleden söker om 25 procent. Om soliditetsnivån förändras kan räntebindningsstrategin justeras ytterligare. Marknadsvärdet för utestående swappar har genom årets räntenedgång försämrats så att dessa vid årsskiftet översteg nominellt värde med 39 Mkr motsvarande -2,1 kr per aktie. Under året har Kungsleden ingått ett syndikerat låneavtal med ett antal svenska och tyska banker. Låneavtalet har en total låneram om 4,2 Mdr och en löptid på fem år. Kungsleden har även tagit upp ett obligationslån om totalt 500 Mkr fördelat på 200 Mkr med en löptid om tre år med en kupong om 8,75 procent samt 300 Mkr med en löptid på fem år med en kupong på 9,75 procent. Under året har halva lånebeloppet utnyttjats. Kungsleden äger inga fastigheter i utlandet och har inga lån i utländsk valuta. Stockholm den 15 februari 2001 Jens Engwall Verkställande direktör Kungsleden AB (publ) Kommande rapporttillfällen och bolagsstämma · Årsredovisning för verksamhetsåret 2000 lämnas i mars 2001 · Ordinarie bolagsstämma, 5 april · Delårsrapport januari - mars 2001, 26 april · Delårsrapport januari - juni 2001, 16 augusti · Delårsrapport januari - september 2001, 24 oktober För ytterligare information, kontakta: Jens Engwall , VD Kungsleden, tel 08-503 052 04, mobil 070-690 65 50. Johan Risberg, vVD ekonomi- och finansdirektör, tel 08-503 052 06, mobil 070-690 65 65 ------------------------------------------------------------ Denna information skickades av BIT http://www.bit.se Följande filer finns att ladda ned: http://www.bit.se/bitonline/2001/02/15/20010215BIT00900/bit0002.doc Hela rapporten http://www.bit.se/bitonline/2001/02/15/20010215BIT00900/bit0002.pdf Hela rapporten