2008 var ett mycket händelserikt år som präglades av en global konjunkturavmattning och oro på finansmarknaderna. På fastighetsmarknaden har fokus blivit större på stabila kassaflöden och hyresgästernas långsiktiga betalningsförmåga, enligt en marknadsanalys från Newsec.
Under de första tre kvartalen 2008 steg inflationen kraftigt i Sverige och i september nådde den hela 4,4 procent. Ökningen berodde primärt på ökade energi- och matkostnader. För att få inflationen under kontroll höjde Riksbanken räntan vid ett flertal tillfällen, och så sent som i september månad höjdes den till 4,75 procent. Inflationen har sedan dess sjunkit kraftigt och var i december 2008 endast 0,9 procent. För att försöka dämpa effekterna sänkte Riksbanken reporäntan kraftigt. I början av december sänktes räntan med hela 1,75 procentenheter till 2 procent. I början av 2009 sänktes reporäntan med ytterligare 1 procentenhet till 1 procent. Reporäntan bedöms sjunka ytterligare under 2009 och ligga på en låg nivå även under 2010.
Hyresmarknaden
Under de senaste åren, framförallt 2006–2007, ökade sysselsättningen kraftigt vilket ledde till ökad efterfrågan på lokaler. Det är framförallt tjänstesektorn som har sett en kraftig uppgång vilket avspeglas på kontorshyresmarknaden. Sysselsättningstillväxten har varit starkast i storstadsregionerna och har medfört sjunkande vakansnivåer och hyrestillväxt. Stockholm är den mest volatila marknaden och här har den kraftigaste uppgången skett.
Hyresgästerna ställer allt större krav på flexibilitet för att kunna förändra lokalerna i takt med att verksamheten förändras. Kraven på flexibilitet gör att skillnaderna mellan moderna och omoderna lokaler ökar. Det blir allt viktigare för hyresgästen att ha en flexibel avtalslösning med möjlighet att växa eller krympa ytan vid behov. I Stockholm, Göteborg och Malmö har nyproduktionen ökat kraftigt till följd av hyresgästernas krav på flexibla lösningar.
Marknaden utanför storstadsregionerna är mer stabil avseende både hyror och vakanser samtidigt som andelen nyproduktion är relativt begränsad. Diagrammet nedan illustrerar hyresutvecklingen på några utvalda delmarknader.
Med en minskad sysselsättning bedömer Newsec att vakansnivåerna stiger vilket kommer att märkas främst i storstadsregionerna. De ökade vakansnivåerna kommer att generera hyresminskningar. Utanför storstadsregionerna är marknaden mindre volatil och hyresnivåerna bedöms fortsättningsvis ligga på en relativt stabil nivå. Det finns dock en tröghet som innebär att det dröjer innan de fulla effekterna av förändringar på arbetsmarknaden märks på hyresmarknaden. Under de närmaste åren väntar sig Newsec en minskad efterfrågan och högre vakanser.
Hyresmarknaden för publika lokaler är fortsatt stabil. Gemensamt för publika fastigheter är att det är offentligt finansierade verksamheter som bedrivs i lokalerna. Ofta tecknas långa hyreskontrakt, och hyresnivåerna för den här typen av fastigheter är inte lika beroende av läget utan det är i större utsträckning statusen på lokalen som styr hyressättningen.
Indexuppräkningen för 2008 fastställdes till 4 procent till följd av den stigande inflationen under årets första tre kvartal. Inflationen bedöms komma att ligga väsentligt under Riksbankens mål om 2 procent det närmste året.
Transaktionsmarknaden
Det gynnsamma ränteläget och de relativt höga avkastningarna i mitten av 2000-talet gjorde att intresset för att investera på den svenska fastighetsmarknaden ökade, vilket pressade ner avkastningskraven. Ökade räntekostnader och oron på finansmarknaden har gjort att avkastningskraven stigit inom samtliga segment på fastighetsmarknaden, framförallt under andra halvåret 2008. Av diagrammen framgår till vilka direktavkastningskrav de flesta köp av publika fastigheter har genomförts.
På fastighetsmarknaden har fokus blivit allt större på stabila kassaflöden samt hyresgästernas långsiktiga betalningsförmåga. Yieldspreaden, det vill säga skillnaden mellan avkastningskrav, på bättre och sämre fastigheter respektive fastigheter belägna i bättre respektive sämre läge, har ökat och Newsec bedömer att den trenden kommer att fortsätta.
Ovanstående har tillsammans med finansieringssvårigheter påverkat transaktionsmarknaden och volymerna minskade kraftigt, framförallt under andra halvåret 2008. Bankerna är mer restriktiva och belåningsgraderna är betydligt lägre jämfört med tidigare. Flera affärer har avbrutits på grund av att finansieringen inte går igenom. Dagens köpare har en stark balansräkning, det vill säga en hög andel eget kapital. Oron på finansmarknaden bedöms fortsätta samtidigt som arbetsmarknaden försvagas vilket tyder på att avkastningskraven kommer att fortsätta stiga.
En trend på fastighetsmarknaden är att den går från full transparens till det motsatta. Flera affärer görs upp direkt mellan säljare och köpare eller med endast ett fåtal intressenter i processen.
Tidigare var köpare beredda att betala något mer för en fastighetsportfölj, en portföljpremie, än för enskilda fastigheter. Idag är det tvärt om, köparen får snarare en portföljrabatt. Newsec ser en viss tendens att andelen styckeförsäljningar ökar men det beror snarare på att antalet portföljtransaktioner minskat till följd av finansoron än på att enskilda fastighetstransaktioner ökar. Det fanns dock fortfarande ett stort kapital som skulle placeras på fastighetsmarknaden 2008 och därmed efterfrågan på riktigt stora fastighetsportföljer. Bland annat sålde staten Vasakronan till AP Fastigheter för 41,1 miljarder kronor och Steen & Ström såldes till Klépierre och ABP Pension Fund. Andra större investerare på den svenska fastighetsmarknaden var, förutom Kungsleden, bland andra NIAM, Pembroke Real Estate och Tredje AP-fonden.
Andelen utländska investerare minskade vilket tyder på att dessa drabbats tidigare och hårdare av finansoron än svenska investerare. År 2000 utgjorde utländska investerare 14 procent av den totala transaktionsmarknaden men under senare år har den utländska andelen ökat för att utgöra hela 59 procent 2007. Under 2008 stod de utländska investerarna för cirka en fjärdedel av transaktionsvolymen inklusive Vasakronan (37 procent exklusive Vasakronan). När finansoron mattas bedömer Newsec att de högre avkastningsnivåerna på sikt kommer att locka tillbaka internationella investerare.
Transaktionsvolymen 2008 ökade jämfört med 2007 avseende kontors-, handels- och bostadsfastigheter medan volymen avseende logistik-, lager- och industrifastigheter minskade kraftigt. Under samma period ökade transaktionsvolymen något avseende övriga lokaltyper (exempelvis publika fastigheter, hotell och mark) och stod för knappt 10 procent.
Källa: Newsec Analys