Kungsleden köper bestånd för 5,5 miljarder - ger utökade möjligheter till transaktioner

Fastighetsbolaget Kungsleden AB (publ) förvärvar från Weland Fastigheter och Fågelviks Holding ett fastighetsbestånd om totalt 179 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 5,5 miljarder kronor. Fastighetsbeståndet omfattar 1 miljon kvadratmeter uthyrningsbar yta med ett hyresvärde om 834 Mkr.

– När vi offentliggjorde den nu pågående nyemissionen, såg vi att det alltjämt fanns goda fastighetsaffärer att göra. Dagens förvärv ger oss utökade möjligheter att utveckla Kungsleden i enlighet med fastlagd strategi genom fortsatta fastighetstransaktioner – såväl i det förvärvade som i vårt befintliga bestånd, säger Kungsledens VD Jens Engwall i en kommentar.

Det förvärvade beståndet kan delas in i fyra segment:

Äldreboende och vårdfastigheter
I förvärvet ingår äldreboende och vårdfastigheter med ett fastighetsvärde om 0,8 miljarder kronor och med en sammanlagd uthyrningsbar yta om 122 tkvm, huvud¬sakligen äldreboende i Rosengård i Malmö och S:t Lars i Lund, som även är ett projekt för bostadsbyggande. Sammantaget har äldre¬boendet och vårdfastigheterna ett hyresvärde om 114 Mkr och hyresintäkter om 105 Mkr med en direktavkastning om 7,7%.

Bostäder
I förvärvet ingår bostäder med 2,4 miljarder kronor av fastighetsvärdet med en samman¬lagd uthyrningsbar yta om 426 tkvm, med 81% av beståndet i Stockholm, Karlstad, Sundsvall, Norrköping och Gävle. Bostadsbeståndet har ett hyresvärde om 344 Mkr och hyresintäkter om 312 Mkr med en direktavkastning om 6,2%.

Kommersiella fastigheter
Det förvärvade beståndet består vidare av kommersiella fastigheter i Sverige med en total uthyrnings¬bar yta om 386 tkvm. De kommersiella fastigheterna har ett sammanlagt fastighetsvärde om 1,4 miljarder kronor med objekt som Slagsta Strand i Botkyrka och centrumfastigheter i Brandbergen och Vårberg. De kommersiella fastigheterna i Sverige har ett hyresvärde om 275 Mkr och hyresintäkter om 216 Mkr med en direktavkastning om 8,0%.

Utlandsfastigheter
Det förvärvade beståndet består av 7 förvaltningsfastigheter varav 6 i Bryssel och en i Amsterdam med ett sammanlagt fastighetsvärde om 300 Mkr och med en direkt¬avkastning om 6,5%. Därutöver ingår Manhattan Center i Bryssel som är ett projekt under uthyrning, med ett fastighetsvärde om cirka 550 Mkr med en initial direkt¬avkastning om 2%. Projektet har en uthyrningsbar yta om 50 tkvm och består främst av kontor men har också viss andel butiker och ett parkeringsgarage med 650 platser.

Sammantaget har det förvärvade beståndet ett hyresvärde om 834 Mkr med en hyresintäkt på 681 Mkr och ett driftnetto om 357 Mkr, vilket motsvarar en direktavkastning om 6,6%.

Tillträde kommer att ske den 1 december 2005. Kungsleden kommer att ta över befintlig personal, som uppgår till cirka 100 årsanställda varav hälften är fastighetsskötare. Beståndets förvaltning kommer att integreras i Kungsledens nuvarande regioner och servicecenter.

Prospekttillägg
För närvarande pågår en nyemission i Kungsleden med teckningsperiod fram till och med den 18 oktober 2005. Med anledning härav kommer Kungsleden att registrera ett tillägg till prospektet avseende inbjudan till teckning av aktier i nyemissionen, vilket bifogas detta pressmeddelande.

För ytterligare information, kontakta:
Jens Engwall, VD Kungsleden, tfn 08-503 052 04, mobil 070-690 65 50
Johan Risberg, vVD Kungsleden, tfn 08-503 052 06, mobil 070-690 65 65

This press release is available in English at www.kungsleden.se

Kungsledens strategi är att med utgångspunkt i befintligt bestånd och genom köp och försäljningar säkerställa en långsiktigt hög och stabil avkastning. Kungsledens fastighetsportfölj består av 562 fastigheter med ett bokfört värde om cirka 18,9 miljarder kronor. Beståndet finns i totalt 138 kommuner men är koncentrerat till Götaland och Svealand. Kungsleden noteras på O-listan vid OM Stockholmsbörsen sedan den 14 april 1999.







Tillägg till prospektet avseende
Inbjudan till teckning av aktier i Kungsleden ABs nyemission år 2005

Detta är ett tillägg till prospektet avseende Inbjudan till teckning av aktier i Kungsleden ABs nyemission år 2005, daterat den 7 september 2005. Tillägget har föranletts av Kungsledens förvärv av ett fastighetsbestånd om totalt 179 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om cirka 5,5 miljarder kronor.

Förvärv av fastighetsbestånd
Styrelsen för Kungsleden beslutade den 10 oktober 2005 att från Weland Fastigheter och Fågelviks Holding förvärva ett fastighetsbestånd om totalt 179 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 5,5 miljarder kronor. Fastighetsbeståndet omfattar 1 miljon kvadratmeter uthyrningsbar yta med ett hyresvärde om 834 Mkr och hyres¬intäkter om 681 Mkr. Sammantaget ger det förvärvade beståndet ett driftnetto om 357 Mkr, motsvarande en direktavkastning om 6,6%. Tillträde kommer att ske den 1 december 2005.

Bakgrund och motiv
Förvärvet genomförs i enlighet med fastlagd affärsidé, att äga och förvalta fastigheter med hög och stabil avkastning. Kungsleden har specialiserat sig på strukturering av heterogena fastighetsbestånd och på att aktivt söka alternativa fastighetskategorier med attraktiva förhållanden mellan avkastning och risk. Under åren har Kungsleden därför förvärvat ett flertal större bestånd med stor spridning vad avser fastigheternas storlek, användning och geografiska läge. Betydande delar av dessa bestånd har senare kunnat avyttras till lokala fastighetsägare med gott resultat.

Syftet med den pågående nyemission är att skapa den finansiella styrka som krävs för att kunna tillvarata attraktiva förvärvsmöjligheter.

Det nu beslutade förvärvet passar väl in i bolagets strategi och såväl stärker bolagets intjäningskapacitet som utökar dess affärsmöjligheter vad gäller köp och försäljningar i såväl det befintliga som i det förvärvade beståndet. Bolaget ser vidare fortsatt goda möjligheter att förvärva fastigheter med hyresgäster inom den offentliga sektorn, främst äldreboende, vård- och utbildningsfastigheter.

Finansiering
Förvärvet finansieras genom övertagande av befintliga lån, utökad förvärvskredit samt genom eget kapital. Bolaget genomför för närvarande en nyemission.

Fastighetsbeståndet i korthet
Det förvärvade beståndet kan delas in i fyra segment:

Äldreboende och vårdfastigheter
I förvärvet ingår äldreboende och vårdfastigheter med ett fastighetsvärde om 0,8 miljarder kronor och med en sammanlagd uthyrningsbar yta om 122 tkvm, huvudsakligen äldreboende i Rosengård i Malmö och S:t Lars i Lund, som även är ett projekt för bostadsbyggande. Sammantaget har äldreboendet och vårdfastigheterna ett hyresvärde om 114 Mkr och hyresintäkter om 105 Mkr med en direktavkastning om 7,7%.

Bostäder
I förvärvet ingår bostäder med 2,4 miljarder kronor av fastighetsvärdet med en samman¬lagd uthyrningsbar yta om 426 tkvm, med 81% av beståndet i Stockholm, Karlstad, Sundsvall, Norrköping och Gävle. Bostadsbeståndet har ett hyresvärde om 344 Mkr och hyresintäkter om 312 Mkr med en direktavkastning om 6,2%.

Kommersiella fastigheter
Det förvärvade beståndet består vidare av kommersiella fastigheter i Sverige med en total uthyrningsbar yta om 386 tkvm. De kommersiella fastigheterna har ett sammanlagt fastighetsvärde om 1,4 miljarder kronor med objekt som Slagsta Strand i Botkyrka och centrumfastigheter i Brandbergen och Vårberg. De kommersiella fastigheterna i Sverige har ett hyresvärde om 275 Mkr och hyresintäkter om 216 Mkr med en direktavkastning om 8,0%.

Utlandsfastigheter
Det förvärvade beståndet består av 7 förvaltningsfastigheter varav 6 i Bryssel och en i Amsterdam med ett sammanlagt fastighetsvärde om 300 Mkr och med en direkt¬avkastning om 6,5%. Därutöver ingår Manhattan Center i Bryssel som är ett projekt under uthyrning, med ett fastighetsvärde om cirka 550 Mkr med en initial direktavkastning om 2 %. Projektet har en uthyrningsbar yta om 50 tkvm och består främst av kontor men har också viss andel butiker och ett parkeringsgarage med 650 platser.

Kategori och geografi
Det förvärvade beståndet består, baserat på uthyrningsbar yta, till 43% av bostäder, 20% av kontor, 13% av industri/lager, 12% av äldreboende och vårdfastigheter, 11% av affärer och 1% av övrigt.


Baserat på uthyrningsbar yta är de förvärvade beståndet fördelat på Kungsledens marknadsområden enligt följande: 49% i marknadsområde Öst, 16% i marknadsområde Syd, 14% i marknadsområde Mellan, 9% i marknadsområde Norr och 5% i marknadsområde Väst. Därutöver är 7% av beståndet beläget i utlandet, där Kungsleden inte tidigare har några innehav.


Kontraktstruktur
Kontraktstocken avseende den svenska delen av det förvärvade beståndet har en god spridning, där de 45 största hyresgästerna endast svarar för 22% av det totala hyresvärdet och där 50% av detta värde är hänförligt till kommuner och landsting.

I övrigt hänvisas till bifogade fastighetsförteckning.

Organisation och medarbetare
Kungsleden övertar befintlig personal, som uppgår till 100 årsanställda. Beståndets förvaltning kommer att integreras i Kungsledens nuvarande regioner och servicecenter.


Finansiella effekter proforma
Nedan illustreras effekterna på balansräkningen samt intjäningskapaciteten av nyemissionen och det nu beslutade fastighetsförvärvet.

Beräkningarna har upprättats med utgångspunkt från balansräkning och intjäningskapacitet i Kungsledens delårsrapport samt motsvarande information för det förvärvade fastighetsbeståndet per 30 juni 2005 med följande antaganden:

a) Företrädesemissionen fulltecknas och tillför Kungsleden 986 Mkr (efter avdrag om 15 Mkr i emissionskostnader). Emissionslikviden används till att minska räntebärande skulder med 986 Mkr.
b) Det förvärvade fastighetsbeståndet tillträds per den 1 december 2005. Förvärvets storlek och intjäningsförmåga framgår av kolumnen ”Förvärvet” i tabellen nedan. Se även texten under tabellen där en närmare redogörelse lämnas för hur förvärvet beräknats.




Mkr IFRS
30-jun-05 Nyemission Proforma efter nyemission Förvärvet Proforma efter förvärvet

Tillgångar
Fastigheter 18 905 18 905 5 447 24 352
Fordringar och övrigt 1 271 1 271 73 1 344
Likvida medel 177 177 431 608
Summa tillgångar 20 353 20 353 5 951 26 304

Eget kapital och skulder
Eget kapital 4 540 986 5 526 5 526
Räntebärande skulder 13 735 -986 12 749 5 533 18 282
Rörelseskulder och övrigt 2 078 2 078 418 2 496
Summa EK och skulder 20 353 20 353 5 951 26 304

Intjäningskapaciteten
Hyresintäkter 2 005 2 005 681 2 686
Driftsnetto 1 404 1 404 357 1 761

Antal aktier 37 917 240 7 583 448 45 500 688 45 500 688
Soliditet, % 22,3 27,1 21,0
Skuldsättningsgrad, ggr 3,03 2,31 3,31
EK per aktie, kr 119,7 121,4 121,4
Överskottsgrad, % 70,0 70,0 52,4 65,6
Direktavkastning, % 7,4 7,4 6,6 7,2

Förvärvet har beräknats med utgångspunkt i fastighetsbeståndets omfattning per 30 juni 2005. Justering har skett för kända förändringar av fastighetsbeståndets omfattning därefter, vilka främst består av genomförda avyttringar av fastigheter. Ytterligare förändringar kommer att ske varför förvärvets slutgiltiga omfattning och intjänings¬förmåga kan fastställas först i anslutning till tillträdesdagen.