Bokslutskommuniké 1 januari - 31 december 1999 Resultat efter skatt uppgår till 285 (152) Mkr vilket motsvarar ett resultat per aktie om 15,35 kr (9,80) och en avkastning på eget kapital om 21 % (16,5). Förslag till utdelning om 8,00 kronor per aktie. Förslag om återköp av upp till 10 % av bolagets aktier. Prognos för verksamhetsåret 2000 om ett resultat efter skatt om 230 Mkr. Kungsledens affärsidé, vision och verksamhet Kungsledens affärsidé är att äga och förvalta fastigheter med en långsiktigt hög och stabil direktavkastning. Kungsledens vision är att utnyttja och vidareutveckla bolagets kompetens att strukturera heterogena fastighetsbestånd. Verksamhetens två huvudinriktningar är förvaltning och handel med fastigheter. Bolaget ser fastighetens avkastning som det mest centrala måttet, viktigare än både fastighetskategori och geografiskt läge. Kungsleden är ett transaktionsintensivt företag vars fastighetsinnehav ofta förändras genom köp och försäljningar. Resultat Kungsleden redovisar ett resultat efter skatt om 285 (152) Mkr för 1999, vilket ger ett resultat per aktie om 15,35 kr (9,80). Efter full utspädning av teckningsoptioner blir resultatet 15,03 kronor. Resultatet kan jämföras med den prognos om 240 Mkr som utfärdades i samband med ägar- spridningen och nyemissionen i april 1999 och som successivt under året reviderats till 270 Mkr. Driftsöverskottet uppgår till 403 (226) Mkr. Förbättringen jämfört med samma period föregående år förklaras dels av att Kungsledens fastig- hetsbestånd ökat kraftigt jämfört med motsvarande period föregående år och dels av effektivisering i förvaltningen. En ytterligare analys av driftöverskottet presenteras nedan under rubriken Intjäningskapacitet där även en proformaredovisning lämnas. Överskottsgraden, definierad som driftsöverskott i relation till hyresintäkter uppgick för perioden till 56,2 (49,3) procent. Under 1999 avyttrades 135 fastigheter för totalt 1.021 Mkr. Dessa försäljningar gav ett resultat om 127 Mkr. Under året förvärvade Kungsleden 66 fastigheter till ett sammanlagt värde av 1.767 Mkr. Direktavkastningen ökade under året med 0,4 procentenheter till 8,3 procent, vilket kan jämföras med målet att nå en direktavkastning om lägst 8,5 procent. Kungsledens inriktning mot handel och omstruktureringar innebär att fastighetsbeståndet är klassificerat som omsättningstillgång. Som en följd härav belastas resultatet inte med planenliga avskrivningar, utan fastigheterna värderas individuellt med utgångspunkt från det förväntade försäljningspriset i enlighet med lägsta värdets princip. Värdereglering sker vid varje årsskifte. Årets värderegleringar uppgår till -38 Mkr (- 22). Finansnettot uppgår till -175 Mkr (-103 ) varav räntebidrag 6 Mkr (5). Räntetäckningsgraden uppgick till 2,7 ggr (2,4). Under 1999 har finansnettot belastats med en kostnad om 14 Mkr avseende ränta på det konvertibla förlagslån som FöreningsSparbanken tidigare var innehavare av. I enlighet med lånevillkoren har ränta utgått med ett belopp motsvarande den utdelning som skulle ha erlagts om konvertering hade skett. Lånet har under mars månad i sin helhet konverterats. Vidare har finansnettot påverkats positivt av att fastigheter förvärvade från JM tillträddes den 1 maj men betalning erlades först den 2 augusti 1999. Skattebelastning för verksamhetsåret 1999 uppgår till 7 Mkr, eller drygt 2 procent. Periodens skatt är hänförlig till bolag som förvärvats i samband med förvärven från JM. Kungsledens låga skattebelastning förklaras av underskottsavdrag. För taxeringsåret 1999 uppgår underskottsavdragen till 1.030 Mkr. Fastighetsskatten uppgick till 32 (21) Mkr och ingår i driftöverskottet. Kassaflödet, definierat som årets resultat med tillägg för avskrivningar och värderegleringar av fastigheter men med avdrag för investeringar exklusive förvärv, för 1999 uppgår till 275 Mkr motsvarande 14,80 kr per aktie. Finansiering Kungsledens räntebärande skulder uppgick den 31 december 1999 till 3.519 Mkr (3.371). Medelräntan i låneportföljen uppgick till 5,37 % (5,2). Den genomsnittliga räntebindningstiden var 4,3 (5,5) år. Ränteförfallostrukturen har uppnåtts genom att lån med korta räntebind- ningstider förlängts via ränteswapavtal. Marknadsvärdet för utestående swappar har genom årets ränteuppgång förbättrats så att dessa vid årsskiftet understeg nominellt värde med 149 Mkr motsvarande 8 kr/aktie. Kungsleden äger inga fastigheter i utlandet och har inga lån i utländsk valuta. Räntebindningstid per 31 december 1999 Lån Mkr Snittränta % Rörlig 1.569 4,34 ränta 2006 650 5,94 2007 650 6,00 2008 650 6,05 Totalt 3.519 5,37 Köp och försäljningar Under 1999 har 66 fastigheter med en yta om 330 tkvm förvärvats för en total köpeskilling om 1.767 Mkr. Förvärven har skett till en beräknad direktavkastning proforma om 8,0 %. Under året har 135 fastigheter med en yta om 193 tkvm avyttrats för totalt 1.021 Mkr med ett resultat om 127 Mkr. Beräknat på försäljningspriset har sålda fastigheter avyttrats till en direktavkastning proforma om 5,0 %. Samtliga beräkningar av direktavkastning proforma har skett i enlighet med de förutsättningar som anges i noteringsprospektet. Följande större affärer har genomförts: Förvärv av 43 fastigheter i främst södra Sverige från JM Byggnads och Fastighetsförvaltning AB om totalt 220 tkvm, främst kontors- och industrilokaler. Köpeskillingen var 1.240 Mkr. Avkastningen proforma uppgår till 8,5 % före fastighetsadministration. Tillträde skedde den 1 maj och betalning erlades den 2 augusti. Försäljning av fem fastigheter i Linköping och Norrköping för 330 Mkr. Avyttringen gjordes till en direktavkastning om 5,9 % före fastighetsadministration proforma 1998. Fastigheterna frånträddes den 30 juni. Försäljning av två fastigheter i Helsingborg för 170 Mkr. Avyttringen skedde till en direktavkastning om 4,8 % före fastighetsadministration proforma 1998. Förvärv av SKF:s huvudkontor i Göteborg för 153 Mkr motsvarande en direktavkastning om 9,2 % före fastighetsadministration. Fastighetsbeståndet Fastighetsbeståndet per den 31 december 1999 omfattar 546 fastigheter med en yta om 1.266 tkvm med ett bokfört värde om 5.229 Mkr. Fastigheterna är belägna i 161 kommuner vilket är 11 färre än per 30 september 1999 och 27 färre än vad som redovisades i prospektet inför börsintroduktionen. I samband med diskussioner med nuvarande och potentiella kreditgivare har Kungsleden genomfört en extern bedömning av fastighetsportföljens värde med värdetidpunkt 1 oktober 1999. Av beståndet har ca 60 % av värdet värderats med besiktning och ca 40 % utan besiktning, en så kallad desktop-värdering. De fastigheter som värderats med besiktning utgör ett representativt urval av Kungsledens fastigheter avseende geografi, fastighetskategori och ursprung. Kungsledens fastighetsbestånd per 991231 hade ett externt bedömt värde om 5 785 Mkr och ett internt bedömt värde om 5 797 Mkr. Det externt bedömda värdet översteg det bokförda värdet med 556 Mkr motsvarande 30,0 kr/aktie och det internt bedömda värdet översteg det bokförda värdet med 5+68 Mkr motsvarande 30,60 kr/aktie. Intjäningskapacitet Kungsledens inriktning mot handel och omstruktureringar innebär att beståndet kontinuerligt förändras över tiden. För att åskådliggöra beståndets intjäningskapacitet redovisades i noteringsprospektet en proformaredovisning. En proformaredovisning 1999 för det bokförda be- ståndet per 31 december lämnas nedan. Proformaredovisningen baseras på följande förutsättningar: De fastigheter som har avyttrats under 1999 ingår inte i proformaredovisningen. För de fastigheter som förvärvats under 1999 har resultatet justerats som om de hade ägts av Kungsleden hela 1999. Redovisade intäkter och kostnader för 1999 avseende tiden innan Kungsleden blev ägare till fastigheterna bygger till största delen på uppgifter från tidigare ägare. ------------------------------------------------------------ Mer information finns att få på http://www.bit.se Följande filer finns att ladda ned: http://www.bit.se/bitonline/2000/02/18/20000218BIT00740/bit0001.doc Hela rapporten http://www.bit.se/bitonline/2000/02/18/20000218BIT00740/bit0002.pdf Hela rapporten